Beim Erwerb eines Hauses entstehen Nebenkosten. Einige von ihnen wie der Notar und die Grundstückssteuer sind unerlässlich, andere können, müssen aber nicht entstehen.
Notar- und Grundbuchkosten
An diesen Nebenkosten kommt niemand vorbei, denn der Erwerb eines Hauses und/oder Grundstücks muss notariell beglaubigt werden. Der Notar veranlasst auch die (kostenpflichtige) Übertragung des Eigentums im Grundbuch der Gemeinde, er prüft zudem den Kaufvertrag beziehungsweise stellt einen Vertragsentwurf zur Verfügung.
Zusatzleistungen eines Notars sind ebenfalls kostenpflichtig. Je nach Umfang der Gesamtleistungen liegen die Nebenkosten für die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung um 1,5 – 2,0 % des Kaufpreises.
Die Übertragung von Haus- und Grundbesitz ist in Deutschland nur mit einem Notarvertrag rechtskräftig. In den meisten Fällen bitten Käufer und Verkäufer den Notar um einen Vertragsentwurf, den sie rund zwei Wochen vor ihrem Notartermin erhalten. Die Beauftragung des Notars erfolgt üblicherweise durch den Käufer, der hierfür die Kosten trägt (auch im Falle einer Absage des Termins). Nach Abschluss Ihrer Preisverhandlungen vereinbaren beide Vertragsparteien den Notartermin.
Der Notar benötigt vorab alle erforderlichen Unterlagen für den Vertragsentwurf (Grundbuchauszug, Auskunft aus Baulastenverzeichnis etc.). Wesentliche Vertragsinhalte müssen vor dem Notartermin geklärt sein. Beim Notartermin wird die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken vereinbart, wenn nicht der Käufer diese vom Verkäufer übernimmt, wozu die betreffende Bank zustimmen müsste. In diesem Fall entfallen die Löschungskosten und die Kosten für die Neueintragung von Sicherheiten.
In den Vertrag gehören auch Nebenabreden wie die Übernahme einer Einbauküche und weiterer Einbauten durch den Käufer. Ein Ausschluss der Gewährleistung bei Mängeln kann, muss aber nicht vereinbart werden. Der Käufer kann das Haus “wie gesehen” kaufen und akzeptiert damit offensichtliche, aber nicht versteckte Mängel. Bei einem generellen Gewährleistungsausschluss stellt er den Verkäufer von jeglicher Haftung auch für versteckte Mängel frei.
An Unterlagen für den Kaufvertrag benötigt der Notar die Grundbuchblattnummer, den Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und -termin, Übergabetermin, Mängelliste (falls ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde), gegebenenfalls Vereinbarungen zum Umgang mit bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen sowie die Zustimmung zur Einrichtung eines (kostenpflichtigen) Notaranderkontos. Dieses stellt die Zug-um-Zug-Übertragung des Eigentums sicher.
Maklerprovision
Nicht für jeden Hauskauf wird eine Maklerprovision fällig. Wenn aber ein Makler eingeschaltet wurde, kommt diese zu den Nebenkosten hinzu. Ihre Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sie darf aber die ortsübliche Courtage nicht deutlich übersteigen, ansonsten verstößt sie gegen § 138 BGB (Wucher). Hierfür gibt es keine deutliche Grenze, im Einzelfall entscheiden Gerichte darüber. Im Jahr 2000 urteilte der BGH, dass 24 % sittenwidrig sind (BGH, Az. IX ZR 121/99). In der Regel liegt die Maklerprovision zwischen 4,75 – 7,14 % des Preises.
Die Provision hat an sich der Besteller des Maklers zu zahlen (Bestellerprinzip, seit Juni 2015), in der Praxis zahlen in den Bundesländern Hessen, Bremen, Hamburg, Berlin und Brandenburg die Käufer die Provision, in den übrigen Ländern erfolgt eine Aufteilung zwischen den Parteien, aber nicht immer hälftig. Die Verhandlung über die Höhe der Provision hängt vom Geschick der Käufer oder Verkäufer ab, außerdem spielt die Marktsituation eine Rolle. In Ballungsgebieten sitzen die Makler eher am längeren Hebel.
Grunderwerbsteuer
Nach dem Kauf der Immobilie ist an das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die in den Bundesländern unterschiedlich hoch ausfällt. Die niedrigsten Sätze verlangen mit Stand August 2018 die Bundesländer Bayern und Sachsen (je 3,5 % des Kaufpreises), am höchsten liegt die Steuer mit 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Die Grunderwerbsteuer wird auf den Gesamtpreis von Grund und Boden plus Immobilie erhoben, weil beides einen nicht aufteilbaren Gesamtwert bildet. Allerdings darf das Inventar nicht in die Berechnung mit einbezogen werden. Wenn ein Hauskäufer also auch eine Einbauküche, eine Sauna oder den Inhalt des Heizöltanks erwirbt, ist darauf keine Grunderwerbsteuer fällig – auf den Tank selbst hingegen schon.
Hierzu ist es nötig, solche Hausbestandteile im Notarvertrag einzeln aufzuführen, damit der Erwerber sie anschließend für das Finanzamt aus dem Kaufpreis herausrechnen kann. Für das Herausrechnen sind Belege spätestens dann fällig, wenn der herausgerechnete Inventarpreis über 15 % des Hauspreises ausmacht.
Vermessungskosten
Wenn ein Grundstück noch eindeutig vermessen werden muss – bei neu ausgewiesenem Bauland nicht ungewöhnlich -, verlangt der Vermesser durchaus 500 bis 1.000 Euro für diese Leistung.
Gutachterkosten
Auch diese Kosten entstehen nicht zwingend, doch in manchen Fällen bietet sich ein Gutachten zur Bausubstanz und zum Renovierungsbedarf an. Ein Gebäudegutachter kann ein Kurzgutachten ohne rechtliche Qualität anfertigen, das kostet im Normalfall 500 Euro. Für die rechtsverbindlichen Gutachten gibt es Gebührentabellen, die Kosten überschreiten im Normalfall schnell die 1.000-Euro-Grenze.
Versicherungen
Ein auf Kredit finanziertes Haus benötigt mindestens eine Wohngebäudeversicherung, ansonsten bewilligt die Bank das Darlehen nicht. Diese Police kostet in ihrer Standardform rund 250 €/100 m², sie reguliert Schäden am Gebäude durch Feuer, Sturm, Blitzschlag, Hagel und Leitungswasser. Schäden durch Starkregen und Überschwemmung benötigen eine zusätzliche Versicherung, die je nach Schadenpotenzial sehr teuer werden kann – so in den Hochwassergebieten an Rhein und Elbe.
Auch die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung sollten Erwerber abschließen, die jährlich rund 50 bis 70 Euro kostet. Eine private Haftpflichtversicherung kann aber adäquate Leistungen bieten, dann wäre die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung überflüssig. Hierzu muss die private Haftpflicht genau überprüft werden.
Renovierungskosten
Nicht immer entspricht ein Haus hinsichtlich bestimmter Einrichtungsdetails dem persönlichen Geschmack, in einigen Fällen herrscht auch Renovierungsstau. Daher muss renoviert werden, die Renovierungskosten kommen also zu den Nebenkosten beim Erwerb hinzu. Es muss zwar nicht zwingend sofort renoviert werden, doch das bietet sich an: Bei der Übergabe ist das Gebäude leer, damit lässt es sich am besten renovieren.
Wer diesen Schritt geht, muss nicht nur die reinen Renovierungskosten einkalkulieren, sondern auch den Zeitraum, in welchem das Haus noch nicht bezogen werden kann, mithin die Miete für die vorhergehende Wohnung noch gezahlt werden muss. Die meisten Erwerber eines Eigenheims möchten sich dort von Anfang an richtig zu Hause fühlen. Das gelingt nur, wenn sie dem Haus mit einer Renovierung den eigenen Stempel aufdrücken. Es könnten neue Tapeten, Holzverkleidungen, Lampen, Küchen- und Badarmaturen oder Gartenpflanzen fällig sein.
Modernisierungskosten
Bei älteren Gebäuden ist zu beachten, dass sie der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen müssen, die gewisse Standards bei der Wärmedämmung vorschreibt. Es gibt daher auch eine Nachrüstpflicht für ältere Immobilien. Nicht alles müssen private Eigenheimbesitzer durchführen, die schon immer in diesem Haus gewohnt haben. So sind sie nicht verpflichtet, die oberste Geschossdecke und die Heizungsrohre zu dämmen, auch der Austausch alter Heizkessel und Heizungen ist für sie nicht vorgeschrieben.
Wenn sie aber das Haus verkaufen, muss es der Erwerber auf den von der EnEV vorgeschriebenen Stand bringen, womit er eine Renovierungsfalle anschaffen könnte. Natürlich muss der Modernisierungsbedarf vor der Kaufpreisverhandlung ermittelt werden, er senkt dann den Kaufpreis. Die Modernisierungskosten sind dann aber unumgängliche Nebenkosten des Erwerbs.
Wer einmal modernisiert, wünscht in der Regel eine Komplettlösung, die auf Jahrzehnte Bestand haben kann. Also wird in der Regel etwas aufwendiger modernisiert. Wärmedämmungen werden überall vorgenommen, Fenster und Türen ausgetauscht, Heizkessel und -anlagen ersetzt, Elektroleitungen erneuert und Wasserleitungen aus Blei ersetzt. Solche Modernisierungen kosten eine deutlich fünfstellige Summe, allein das Gutachten eines Bausachverständigen kann 4.000 Euro kosten.
Wie hoch sind die Nebenkosten im Ganzen?
Die künftigen Eigenheimbesitzer sollten mit Nebenkosten nicht unter 10 %, besser mit 15 % – ohne Modernisierungs-, Renovierungs- Vermessungs- und Gutachterkosten – rechnen. Die regulären Nebenkosten, die für den Notar, den Makler, die Grundstückerwerbsteuer und den Grundbucheintrag entstehen, liegen selten unter 10 %.
Sie lassen sich teilweise zurückerstatten: Eine “Abschreibung durch Abnutzung“ (Afa) ist steuerwirksam. Sollte das Haus vermietet werden, lassen sich oft weitere Ausgaben beim Finanzamt geltend machen. Wenn private Eigentümer durch den Hauskauf ihren Arbeitsweg verkürzen, können sie die Umzugskosten absetzen, allerdings entfällt dann die vorherige steuerliche Entlastung für den Arbeitsweg.